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Como financiar seu imóvel com segurança?

Atualizado: 15 de Out de 2019

O financiamento imobiliário é uma ótima alternativa para quem não tem o dinheiro para comprar o imóvel à vista. Para conseguir realizar o processo com segurança e fazer um bom negócio, é importante estar atento a todos os pontos abaixo. Afinal, solicitar crédito habitacional é uma grande responsabilidade, e os valores precisam se adequar à realidade do comprador para que a conquista da casa própria aconteça de forma tranquila.

Antes de partir para qualquer etapa de um financiamento, é necessário saber o quanto você poderá gastar, fazendo um controle prévio da quantia que será destinada mensalmente ao investimento para não sacrificar o conforto da sua família. Após saber exatamente o valor que cabe no seu bolso, você deve partir para as simulações de financiamento.

Busque sempre pela instituição que atende o que for importante para você, como: valor do imóvel, número de prestações, valor de entrada, etc. Mas lembre-se: independente da escolha, você precisará comprovar que tem condições de arcar com as parcelas — normalmente, os bancos não o aprovam caso o valor das prestações seja maior do que 30% da sua renda.

Pré-requisitos para fazer um financiamento imobiliário

A aquisição de um imóvel envolve um grande valor em dinheiro, e é preciso estar dentro de algumas exigências para poder ter o cadastro aprovado e conquistar o financiamento. Um dos requisitos mais importantes é não estar com o nome comprometido em nenhum órgão de proteção ao crédito. Sendo assim, caso tenha alguma dívida, é fundamental quitá-la antes de solicitar o empréstimo.

Além desse, veja quais pré-requisitos devem ser preenchidos por quem deseja usar o financiamento imobiliário para comprar um imóvel:

- ser brasileiro (nascido ou naturalizado) ou, caso seja estrangeiro, ser detentor de visto de permanência no país; - ter mais de 18 anos ou ser emancipado; - não ultrapassar 80 anos e 6 meses na soma da sua idade ao prazo de amortização do empréstimo; - não ter enfermidade, vício em drogas ou qualquer deficiência mental que impeça o discernimento.

Documentação necessária e comprovação de renda

Uma das etapas mais desafiadoras na hora de comprar a casa própria é a apresentação dos documentos. Não por acaso, uma grande lista de documentação é exigida, tanto para quem vai vender o imóvel quanto para quem pretende comprá-lo.

Muitas vezes, o processo é interrompido ou deixa de acontecer por conta da falta de algum documento. Para evitar que isso aconteça, é importante se planejar e separar os papéis com antecedência. Vale destacar que a lista pode variar um pouco de acordo com a instituição escolhida. Confira quais são os documentos mais solicitados ao comprador:

- documentos de identificação pessoal (RG e CPF); - comprovante de residência recente; - comprovante de estado civil; - certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos federais e dívida ativa da união; - comprovante de renda original.

A comprovação de renda pode ser realizada de várias maneiras. Se o comprador trabalha de carteira assinada, basta apresentar os últimos contracheques recebidos. Caso seja empresário ou profissional autônomo, é possível comprovar os ganhos com a declaração de imposto de renda e extratos bancários. A Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore) — devidamente elaborada por um contador — também pode ser utilizada para declarar a renda.

Quanto tempo leva para a aprovação?

O tempo de espera entre as simulações e a aprovação do crédito dura em média de 30 a 45 dias. Tudo vai depender de uma série de fatores: se você já possui todos os documentos necessários em mãos, se o financiamento será no banco que possui conta ou em uma agência diferente, se já simulou a quantidade que poderá investir ou não. Em geral, pode-se dizer que um processo rápido de aprovação levará em torno de 15 dias, enquanto um processo mais longo — com maior exigência de documentos — poderá demorar três meses para uma resposta definitiva.

Finalização e aprovação do crédito

A primeira parte do financiamento para comprar sua casa própria já foi feita entre você e o banco, e após toda a etapa de comprovação de dados, a instituição financeira solicitará uma avaliação do imóvel — feita por uma empresa especializada, engenheiro ou arquiteto —, para confirmar o seu valor real de mercado.

Tendo a confirmação do valor, as prestações são estabelecidas e o contrato é elaborado, que deve ser assinado pelo vendedor e pelo comprador. A partir disso, o banco pagará o vendedor e a dívida fica sendo entre você e o banco.

Opções de financiamento

Através do FGTS (Sistema SFH)

O financiamento através do FGTS faz parte do sistema SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que é um mecanismo do governo federal voltado para a aquisição da casa própria, até porque existem imóveis à venda e em todo o país. Esse modelo de financiamento possui algumas características, benefícios e restrições: o valor financiado não pode ultrapassar R$ 585 mil e somente pessoas físicas podem financiar; há exceções nos estados do Rio de Janeiro, Minas Gerais, São Paulo e Distrito Federal, onde o valor é de R$ 750 mil.

O comprador pode financiar em qualquer banco, com um prazo de até 35 anos para pagar (420 meses) e taxas de juros não superiores a 12% ao ano. O FGTS pode ser usado para quitar prestações, dar de entrada e reduzir valor das parcelas, diminuindo a sua dívida.

SBPE

A sigla para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos. Esse modelo é utilizado quando os valores estão fora das características e limites expostos no SFH, e a diferença é que os juros podem chegar a mais de 12% ao ano.

Construtoras

A parte boa de financiar diretamente com as construtoras é a flexibilidade nos valores e juros, porém, os riscos são maiores e você deve ficar bem atento. Lembrando que, quando se financia um bem, ele ainda não é seu, ele pertence à financiadora (seja ela uma agência bancária ou construtora) e, por consequência, o bem fica hipotecado. Portanto, se a instituição falir, o seu imóvel pode ser perdido.

Consultar um advogado imobiliário para verificar os itens contidos em seu contrato antes de assiná-lo é sempre uma boa opção e nunca deixe de analisar se o financiamento imobiliário é, de fato, a melhor opção para adquirir um imóvel.

Bancos

Os bancos são os principais financiadores do mercado, sendo que a CAIXA, por conta da parceria estabelecida com o programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, é a instituição que mais financia imóveis no país. Apesar de serem mais exigentes para a aprovação do financiamento, os bancos também podem ser opções interessantes. Uma das principais vantagens é que o prazo para o pagamento do empréstimo pode chegar a até 35 anos.

Tipos de Amortização

A amortização é o processo pelo qual você quitará a dívida do financiamento imobiliário, por meio de pagamento periódicos a instituição, ou empresa, que cedeu o valor de empréstimo para a compra do imóvel. Contudo, esse não é um simples pagamento, pois cada empresa trabalha de uma forma e é necessário conhecer os sistemas de amortização e seu funcionamento para entender qual pode ser o mais vantajoso para o seu caso.

Sistema PRICE

Um dos sistemas de amortização mais utilizados no mundo ocidental é o sistema PRICE, também conhecido como Sistema Francês de Amortização, pois é o único que garante parcelas de valor fixo ao longo de toda a operação de pagamento.

Nesse caso, as parcelas pagas pelo comprador são compostas de dois valores distintos, os juros da operação e a amortização do imóvel, sendo que ao longo do tempo a fração dos dois muda.

Para que as parcelas continuem com o mesmo valor, a fração do pagamento correspondente à taxa de juros vai diminuindo com o passar dos meses. Por outro lado, e de forma equivalente, o montante da amortização da dívida vai aumentando. Na hora de escolher pela PRICE é preciso levar em conta a inflação e sua projeção salarial. Se as parcelas forem sempre as mesmas e você não tiver aumentos anuais de salário, a quitação pode começar a pesar no bolso e diminuir seu poder de compra.

Ao mesmo tempo, para pessoas que tem um plano de carreira sólido e reajustes comuns, pode ser uma boa opção optar pela PRICE. Deve-se lembrar que abater parcelas a mais não diminui a dívida como no sistema SAC.

Sistema SAC

Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), que também é muito popular no financiamento de imóveis, as parcelas são decrescentes — começam com valores mais altos e vão diminuindo com o passar dos anos. Como o próprio nome indica, no sistema SAC, a amortização é a mesma em todas as parcelas, ou seja, constante, o que muda ao longo do tempo são os valores com relação aos juros pagos em cada quitação.

Nesse caso, as parcelas acabam diminuindo com o tempo, pois a amortização é sempre a mesma, mas o valor dos juros diminui, pois a dívida se torna menor mais rápido. Contudo, se compararmos com a PRICE, os valores das primeiras parcelas serão mais altos, pois a dívida ainda é grande e a amortização é constante, sendo que com o passar do tempo, as parcelas se tornam menores que a apresentadas no outro sistema.

Caso seja possível adiantar quitações, o valor da dívida diminuí e com isso também as parcelas, pois os juros aplicados levam em conta o valor devido.

Sistema SACRE

O Sistema de Amortização Crescente é uma mistura do SAC e da tabela PRICE sendo que as parcelas irão crescer primeiramente e diminuir ao longo do tempo devido a amortização da dívida.

Nessa opção, à medida que os pagamentos das parcelas do financiamento são realizados, a taxa de juros vai diminuindo e a amortização aumenta. Assim, as prestações são mais altas no início e vão ficando cada vez menores.

Nesse modelo, o cálculo das prestações é realizado a cada 12 meses, sendo que os juros são diminuídos de acordo com o valor de amortização desse período, ou seja, os juros são fixos durante um ano e revistos para o próximo.

A amortização nesse sistema acontece quase que de forma constante, aumentando pouco a pouco de acordo com a diminuição dos juros aplicados sobre cada parcela.

Esse modelo de amortização pode ser uma boa opção para quem não sabe se escolhe a PRICE ou a SAC. Além disso, ao fazer as contas, você perceberá que esse modelo é o qual se paga menos juros dos três.

Fonte: Portal Chaves na mão Gostou das informações?

Se precisar de mais detalhes, ligue que nós te ajudamos. Porto & Bitetti Advogados Av. Giovanni Gronchi, 1294 – Morumbi, São Paulo/SP Tel: (11) 9 5580.8791



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